Si eres propietario de un inmueble o estás pensando en comprar uno, es probable que hayas oído hablar de dos conceptos de valor que, aunque relacionados con tu propiedad, son fundamentalmente distintos: el valor catastral y el valor de mercado. Confundirlos puede llevar a decisiones equivocadas o a sorpresas fiscales. En TASAVALOR, te explicamos las diferencias clave para que siempre tengas claro el valor de tu propiedad.
1. Valor Catastral: El Valor Administrativo y Fiscal
El valor catastral es un valor administrativo fijado por la Dirección General del Catastro para cada inmueble. Su principal finalidad es servir de base para el cálculo de diversos impuestos, especialmente los municipales.
Características Clave:
- Finalidad Fiscal: Es la base imponible para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), y puede influir en otros impuestos como el IRPF, Sucesiones y Donaciones.
- Actualización Periódica: Se revisa periódicamente (no anualmente) por los ayuntamientos mediante coeficientes de actualización aprobados por Ley de Presupuestos Generales del Estado. No siempre refleja el valor real de mercado.
- Componentes: Se calcula en base a criterios objetivos como la ubicación del inmueble, el valor del suelo, el valor de la construcción, la antigüedad, la calidad de los materiales y el uso.
- Dónde Consultarlo: Aparece en los recibos del IBI y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro a través de la referencia catastral.
- Por Debajo del Mercado: Por norma general, el valor catastral es significativamente inferior al valor de mercado, ya que no pretende ser un reflejo exacto de los precios de compraventa.
2. Valor de Mercado: El Valor Real en una Transacción
El valor de mercado (o valor venal) es el precio más probable al que un inmueble se podría vender en un mercado libre y abierto, en condiciones normales, entre un comprador y un vendedor independientes, ambos actuando con conocimiento y sin presiones. Este es el valor que se busca en una tasación inmobiliaria profesional.
Características Clave:
- Finalidad Comercial y Financiera: Es el valor que interesa a la hora de comprar, vender, solicitar una hipoteca, invertir o realizar una partición de herencia.
- Reflejo de la Realidad: Refleja la oferta y la demanda, las condiciones actuales del mercado, la ubicación específica, el estado real del inmueble, sus reformas, sus vistas, luminosidad y otros factores subjetivos y objetivos que el catastro no considera en detalle.
- Determinación por Expertos: Es determinado por peritos tasadores cualificados, quienes utilizan métodos de valoración inmobiliaria (comparación, coste, rentas) basados en un análisis exhaustivo del inmueble y su entorno de mercado.
- Fluctuación Constante: Varía con el tiempo y las condiciones económicas, a diferencia del catastral que se actualiza menos frecuentemente.
Diferencias Clave en Resumen
| Característica | Valor Catastral | Valor de Mercado |
| Finalidad | Fiscal (impuestos: IBI, Plusvalía) | Compraventa, Hipotecas, Herencias, Inversiones |
| Determinación | Administración Pública (Catastro) | Profesionales (Tasadores Homologados) |
| Base de Cálculo | Criterios objetivos administrativos | Análisis de mercado, estado real, comparables |
| Actualización | Periódica, por coeficientes | Constante, según oferta y demanda |
| Relación de Valores | Siempre inferior al valor de mercado (generalmente) | Refleja el precio real de una posible transacción |
Implicaciones para el Propietario
Entender la distinción es vital:
- Al Comprar/Vender: El precio que negociarás (y por el que el banco te dará la hipoteca) se basa en el valor de mercado, no en el catastral. Sin embargo, el valor catastral influirá en los impuestos asociados a la operación.
- Para Impuestos: El IBI y la Plusvalía Municipal se calculan sobre el valor catastral. Si consideras que tu valor catastral es excesivo, puedes solicitar una revisión.
- Para Herencias: La base imponible del Impuesto de Sucesiones puede fijarse en base al valor catastral multiplicado por un coeficiente de la comunidad autónoma, o en el valor de mercado si es superior y se justifica.
TASAVALOR: Expertos en el Valor Real de tu Propiedad
En TASAVALOR, nuestra misión es proporcionarte el valor de mercado preciso y objetivo de tu propiedad a través de nuestras tasaciones inmobiliarias homologadas. Si bien el valor catastral es un dato importante para fines fiscales, nosotros nos centramos en ofrecerte la información real y actualizada que necesitas para tus decisiones de compra, venta, inversión o financiación. Contacta con TASAVALOR y despeja cualquier duda sobre el valor de tu propiedad. Te brindamos la claridad y el rigor que necesitas.